четверг, 25 сентября 2008 г.

Ипотека - новые ставка по кредитам

Осенью следует ждать повсеместного подорожания займов по ипотеке. С подачи Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое уже не может удовлетворить все банки, нуждающиеся в рефинансировании ипотеки, на рынке ипотечного кредитования наблюдается устойчивая тенденция к ужесточению условий для заемщиков. Как следствие, в некоторых регионах просрочки доходят уже до 20% от объемов кредитования.
Ужесточение условий

С начала 2008 года большинство российских банков подняли ставки по ипотечным кредитам. Еще год назад минимальная ставка по ипотеке в рублях составляла 7% годовых. Сегодня с огромным трудом можно найти ипотеку под 9% годовых при первоначальном взносе 50-70% от стоимости жилья, что, согласитесь, на ипотеку мало похоже.

Ипотечный кредит при нормальных условиях - первоначальный взнос 30%, срок кредитования 15 лет - меньше чем за 11% годовых заемщику не предложат. А могут предложить и 15-16% годовых. Кроме того, банки резко ужесточили требования к кредитному качеству потенциальных заемщиков. Так, официальное подтверждение высокой зарплаты необходимо теперь не только для заемщика, но и для поручителей, которых, как правило, нужно двое. Плюс многочисленные справки о наличии у заемщика и поручителей дорогостоящего имущества.

Ужесточение условий резко сужает количество потенциальных клиентов ипотеки. Согласно маркетинговым исследованиям РБК, критический уровень ставок по ипотеке, при которых спрос на такие кредиты мог бы стать массовым, в 2007 году составлял 6,5-7% годовых. Это при прошлогодней инфляции 9%. При нынешней инфляции 11,5% критический уровень ипотечных ставок, видимо, находится в районе 9-10% годовых. Но таких ставок на рынке нет.

Но в России нет и ипотечного кризиса. Уровень просрочек, конечно, растет, но все-таки заемщики, опасаясь потерять жилье, платят достаточно аккуратно. В 2007 году средний уровень просрочек по ипотеке составлял около 7% от общего объема кредитования ($4 млрд, или 95 млрд руб.). Уровень неплатежей - меньше 1%.

Для сравнения: средний уровень просрочек по потребительским кредитам в России в 2007 году составил 15% от общего объема, а иногда доходил до 20%.

В США уровень неплатежей (не просрочек!) по ипотеке в середине 2007 года превысил 15% общего объема кредитования, что и вызвало кризис.

В России нет ничего похожего. Плюс рост стоимости жилья (на 13% с начала 2008 года). Казалось бы, банки должны всеми силами развивать столь выгодный им сектор кредитования. Но все происходит с точностью до наоборот.

Нет ресурсов

Причина кроется в неразвитости российской системы рефинансирования ипотеки. А точнее - в отсутствии внутренних длинных денег. Хотя механизмы рефинансирования ипотеки в России даже либеральнее, чем в США и Европе. Применяется двойная система: банки могут продать закладные Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), аналогу американских агентств Freddie Mac и Fannie Mae. А могут вывести свои облигации на фондовый рынок, как в Европе. Но без реального наполнения длинными деньгами эта система остается лишь красивой оболочкой, не помогающей развитию ипотеки, а тормозящей ее. Владимир Малиновский, начальник отдела анализа рынка долговых обязательств ИБ "КИТ Финанс": "На нижнем уровне системы рефинансирования ипотеки в России находятся банки, которые выдают населению ипотечные кредиты, отвечающие требованиям, установленным АИЖК. Рефинансирование банки получают, реализуя закладные региональным операторам АИЖК. Причем банки не обязаны это делать. Они могут реализовать закладные другим банкам либо самостоятельно выпустить ипотечные облигации.

Региональные операторы АИЖК формируют пул выкупленных закладных и затем продают его АИЖК. У самого АИЖК есть несколько источников пополнения ресурсов, которые могут быть направлены на выкуп закладных. Это прежде всего увеличение капитала агентства за счет федеральных средств. У АИЖК есть также государственные гарантии, которые можно использовать, выпуская облигации. Кроме того, АИЖК может выпускать необеспеченные облигации".

Как отмечают эксперты, размещением собственно ипотечных облигаций, которое первоначально считалось основной схемой работы АИЖК, агентство в настоящее время практически не занимается. Возможно, из-за высокого спроса банков на работу по первым трем схемам у АИЖК просто не доходят руки до выпуска ипотечных облигаций. Кроме того, их отсутствие может быть объяснено низким спросом и некоторым недоверием к этим бумагам из-за мирового ипотечного кризиса. Правда, раз на нашем рынке нет ипотечных облигаций, то нет и структурированных продуктов - СДО, обеспеченных ипотекой, из-за которых кризис и начался.

Алексей Струнилин, член правления банка "Глобэкс": "Основное различие между Россией и США в области рефинансирования ипотеки заключается в длительности доступных на рынке финансовых ресурсов. Вся архитектура американской системы основана на доступных ресурсах.

В США доступны 30-летние ресурсы в виде хотя бы соответствующих Treasures. Да и банковские депозиты, процент по которым привлекателен для заемщика (превышает инфляцию), принимаются на срок от пяти лет.

В России по итогам 2007 года 50% банковских депозитов имели срок около одного года. И это уже прогресс, поскольку пять лет назад средний срок депозита составлял три-шесть месяцев. Что же касается длинных государственных облигаций, то на российском рынке соответствующие бумаги формально присутствуют, однако их рынок в отличие от рынка США неразвит и малоликвиден. А корпоративные облигации длительностью более года, как правило, имеют оферту через тот же год".

В результате основной проблемой российского рынка рефинансирования ипотеки становится покрытие разницы во времени между пассивом (депозитом) на год и ипотечным кредитом на 10-15 лет.

Ранее эта проблема решалась банками путем реструктуризации бумаг (выпуска долгосрочных бумаг) и последующей их продажи на западных площадках. Но с началом мирового кредитного кризиса объем таких сделок устремился к нулю из-за отсутствия спроса на западных площадках.

Альтернативным источником рефинансирования ипотеки было и остается АИЖК, которое покупает бумаги банков, если их портфель ипотечных кредитов соответствует стандартам агентства. Одновременно АИЖК эмитирует собственные облигации длительностью от пяти лет и продает их крупным игрокам - как отечественным, так и иностранным.

Удвоение объемов

До мирового финансового кризиса российские банки использовали механизмы рефинансирования ипотеки в соотношении примерно 60:40. Например, по итогам 2007 года 60% объема ипотечных кредитов (около 700 млрд руб.) было рефинансировано АИЖК, а около 40% - на внешних рынках при помощи секьюритизации банками ипотечных облигаций.

Начиная со второй половины 2007 года секьюритизация на зарубежных площадках стала большой проблемой. Соответственно, возможности рефинансирования сократились почти на 40%.

Отечественные банки выстроились в очередь в АИЖК за рефинансированием. Но оказалось, что стандартам агентства многие кредитные программы не соответствуют. Желая сохранить клиентов, крупные банки стали постепенно отказываться от услуг АИЖК. Они не без успеха пытаются развивать секьюритизацию на внутреннем рынке.

Остальные (а их большинство) начали приводить требования к заемщикам к нормам АИЖК, то есть ужесточили их. Но АИЖК физически не может за год удвоить объемы рефинансирования. Эксперты отмечают, что возможности агентства на пределе.

Алексей Струнилин: "Проблема в том, что АИЖК на всех не хватает. По итогам 2007 года эмитировано 10 млрд руб., в первом квартале 2008-го - 1,5 млрд руб. Чтобы получить доступ к сжимающейся системе рефинансирования, банки, особенно в регионах, вынуждены ужесточать условия для заемщиков, выдавать кредиты аккуратнее".

Андрей Котельников, начальник департамента розничного бизнеса ОАО "Собинбанк": "Сегодня работа с АИЖК может быть интересна скорее региональным банкам и системе региональных операторов, созданных в свое время под эгидой АИЖК, которые не обладают большими активами и не могут себе позволить держать на балансах ипотечные кредиты. Что же касается тридцатки крупнейших банков, то они предпочитают в меньшей степени сотрудничать с АИЖК, так как имеют собственные ипотечные программы и обладают собственными средствами в достаточной мере для предоставления ипотечных кредитов либо имеют возможности и опыт рефинансирования закладных".

Правила игры

Достигнув предела возможностей рефинансирования, АИЖК пошло на суровые меры. В августе агентство объявило о введении с 15 сентября изменений, еще более ужесточающих правила игры. Теперь условия выкупа закладных будут зависеть от рыночной конъюнктуры. АИЖК вводит понятие ставки рефинансирования, на которую должны будут ориентироваться банки. Если выданный банком кредит имеет доходность ниже ставки рефинансирования, АИЖК выкупит его с дисконтом, если выше - с премией. Размер ставки или методику ее расчета АИЖК пока не раскрывает. Однако самая низкая ставка по кредиту, доступная в новом калькуляторе АИЖК для заемщиков, составляет 12,65% годовых. Вряд ли ставка рефинансирования у агентства будет ниже. Это означает, что средняя ставка по ипотечным кредитам для физических лиц может оказаться на уровне 15-16% годовых.

Как бы неприятно это ни было для заемщиков, лучше принять суровые меры сейчас, но избежать надувания ипотечного "пузыря" в будущем. Эксперты полагают, что АИЖК, Минфин и ЦБ совместными усилиями не допустят в России ипотечного кризиса.

Андрей Котельников: "Российский ипотечный рынок пока далек от насыщения, поскольку спрос на недвижимость еще не удовлетворен, а высокие требования банков к заемщикам позволяют кредитным организациям получать портфели высокого качества и надежности. Поэтому в среднесрочной перспективе мы не видим никаких кризисных предпосылок.

В свое время государство активно предоставляло АИЖК денежные средства для выкупа закладных. Сейчас основной задачей АИЖК должна стать поддержка сложившегося рынка в условиях международного кризиса ликвидности. Для этого государство должно продолжать финансирование агентства в необходимых объемах".

Александр Осин, главный экономист УК "Финам Менеджмент": "Действия ЦБ по повышению норм резервирования, увеличению ставок кредитования, решение АИЖК по выкупу ипотечных облигаций с доходностью ниже 12% с дисконтом направлены в итоге на ускорение оборачиваемости средств девелоперов, сокращение спекулятивной составляющей на рынке недвижимости, рост эффективности деятельности предприятий строительного сектора.

Задачи АИЖК сводятся к регулированию рынка, сглаживанию негативных тенденций, предотвращению формирования "пузырей". Задачи же поддержки финансового сектора сейчас выполняют Минфин и ЦБ. Чтобы поддержать российские банки, ЦБ в 30 раз увеличил объем кредитов для финансовых институтов - до 300 млрд руб. Минфин планирует 180 млрд руб. из Фонда содействия реформе ЖКХ разместить на внутреннем рынке. Улучшение ситуации с рефинансированием ипотеки на западных рынках наступит не ранее 2010-2011 годов. До этого российский рынок должен опираться на собственные силы".

среда, 10 сентября 2008 г.

Итоги ипотечного рынка за первое полугодие 2008 года

Битва слона с китом

Еще весной два ведущих ипотечных банка страны озадачили остальных игроков рынка своей противофазной политикой. ВТБ 24 объявил о повышении процентов по кредитам, а спустя пару месяцев Сбербанк чуть снизил ставки на всю линейку своих ипотечных продуктов. В результате условия предоставления самых популярных кредитов (на приобретение жилья на вторичном рынке под залог покупаемого объекта на 15–20 лет с первоначальным взносом от 10 до 20% в рублях) практически сравнялись, а валютные займы Сбербанка стали выгоднее, чем у ВТБ 24. Внедрение аннуитетной схемы погашения кредитов, которая до недавних пор отсутствовала в Сбербанке, думается, еще больше повысит его привлекательность.

Неизвестно, как дальше сложится ситуация у Сбербанка, но объем ипотечного портфеля ВТБ 24 по итогам первого полугодия вырос всего на 64%. Это меньше, чем в среднем составил рост российской ипотеки, — 75%. При этом больше половины кредитов банк не выдал, а перекупил у других игроков. Кстати, «бронзовый» ипотечный лидер 2007 года — банк «КИТ Финанс» показал еще более скромный рост: за первые шесть месяцев 2008 года объем выданных им ипотечных кредитов вырос только на 28%.

В то же время ДельтаКредит банк за первое полугодие добился увеличения своего ипотечного портфеля на 104%. «Несмотря на непростую ситуацию на финансовом рынке, мы удвоили объемы выдачи ипотечных займов благодаря бесперебойному кредитованию и ставкам на уровне ниже среднерыночного», — объясняет председатель правления ДельтаКредита Игорь Кузин.

ВТБ 24 ставки не снижает, а стремится набрать очки за счет расширения перечня и качества услуг. В этом году в его ипотечной сети прибавилось 20 новых подразделений, открытых в Москве и регионах. Кроме того, в московских центрах ипотечного кредитования ВТБ 24 по субботам теперь можно не только получить консультацию по ипотеке или подать заявку на получение кредита, но и оформить ипотечную сделку. ВТБ 24 остается единственным крупным ипотечным банком, который выдает кредиты без первоначального взноса.

Среди других банков единства тоже нет. К примеру, БТА-банк отказался кредитовать покупку загородного жилья, а Банк Москвы, КИТ-Финанс, Оргрэсбанк и Райффайзенбанк, напротив, выравняли ставки по ссудам на приобретение квартир и домов.

Не успели Городской ипотечный банк и Альфа-банк по весне повысить ставки по ипотеке, как в июле оба пошли на попятный. Хотя июль — это уже второе полугодие, ясно, что решение о снижении ставок было принято раньше. В Городском ипотечном банке не стали осторожничать и снизили ставки до уровня самых низких на рынке. Особенно ощутимо уменьшились проценты по нецелевому ипотечному кредиту на капитальный ремонт и неотделимые улучшения жилья. Хотя не всем понравится довольно суровое ограничение: в течение пяти лет с момента получения кредита действует комиссия на досрочное погашение в размере 5% его стоимости.

Обходные пути

Новые предложения Альфа-банка пока не вернулись даже к уровню зимних расценок и выглядят не особенно привлекательными. Например, кредит на приобретение квартиры с первоначальным взносом 10% на 10–20 лет в долларах выдадут под 11,95–12,5% годовых, в рублях — под 13,2–13,7%. Не спасает положение и предусмотренное понижение ставки на 0,4–0,7% к тому моменту, когда долг сократится до 80% стоимости квартиры. Все равно подобные ставки остаются выше среднерыночных.

Более удачным ходом стало повышение максимальной суммы кредитов на приобретение готовых квартир с $270 тыс. до $750 тыс. для Москвы, с $225 тыс. до $500 тыс. для Петербурга, со $150 тыс. до $250 тыс. — для дугих регионов (при условии внесения первоначального взноса в размере 10%).

В то же время еще один крупный игрок — Русский ипотечный банк ставки к лету поднял. После довольно длительного ипотечного тайм-аута Промсвязьбанк также пересмотрел проценты в сторону повышения. А банк «Глобэкс», не прекращая обслуживания выданных кредитов, с зимы приостановил выдачу ипотечных займов для пересмотра своих программ.

«Ключевой тенденцией на российском рынке ипотеки сегодня является равновесное состояние, под прикрытием которого происходит перегруппировка сил, — полагает управляющий директор Международного ипотечного клуба Алексей Теребков. — В результате часть игроков уйдет по причине отсутствия средств, необходимых для продолжения деятельности. Но им на смену появятся свежие силы».

В целом за первое полугодие радикального ухудшения условий для российских заемщиков не произошло. Изменения к худшему претерпели в основном самые дешевые программы, которые не особенно востребованы (с первоначальным взносом более 50% или на срок до пяти лет). «Коррекции процентов по кредитам на приобретение жилья — это объективный рыночный процесс, — комментирует член правления Городского ипотечного банка Ольга Садовская. — Насколько изменятся ставки в будущем, зависит от состояния внешних и внутренних финансовых рынков».
Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош настроен пессимистично: «С началом кредитного кризиса летом прошлого года завершился период низких ставок. Это относится не только к нашей стране, США или Европе, но и ко всей мировой финансовой системе. Свидетельства тому — рост инфляции, который наблюдается на всех континентах, и неутешительные прогнозы на этот счет».

Зеркало риска

Размер процентной ставки долгое время зависел только от валюты кредита, характера доходов заемщика, величины первоначального взноса и срока погашения. Заемщик не в состоянии документально доказать свою платежеспособность, не имеет солидной суммы на первоначальный взнос? Право пользоваться заемными деньгами обойдется ему дороже. «Серые» заемщики и те, кто не умеет откладывать деньги, традиционно платят за себя и «за того парня». За счет дополнительных поступлений от повышенного процента банки покрывают свои убытки в случае дефолта заемщика.

Но с прошлого года распространились новые веяния относительно размера процентной ставки. Одни банки, например, Альфа-банк, ДельтаКредит или БТА-банк, увязывают ее с величиной комиссии за выдачу кредита. Такая возможность удобна для заемщиков: по данным ДельтаКредита, на сегодня это самое популярное ипотечное предложение банка.

Другие используют в качестве понижающе–повышающего коэффициента условия досрочного погашения. Обязуешься стабильно платить не меньше пяти лет — получишь кредит дешевле. В этом направлении тон задают Райффайзенбанк, Абсолют-банк и Городской ипотечный банк. «Клиент старается погасить кредит досрочно, но, как правило, выбирает срок до 20 лет для подстраховки. Банк в этом случае не получает ожидаемого дохода», — поясняет директор по ипотечным продуктам и андеррайтингу ИпоТекБанка Алина Назарова.

«Основными факторами, определяющими размер ставки, все равно остаются срок и валюта кредита, — считает начальник управления ипотечного кредитования банка «Союз» Павел Дядин. — Ранжирование банками таких факторов, как первоначальный взнос, форма подтверждения дохода, срок моратория на досрочное погашение, в основном создают дополнительную градацию процентной ставки».

Еще одно модное поветрие — внедрение ипотечных программ для собственников квартир, которые хотят улучшить жилищные условия, но не накопили денег на первоначальный взнос. Такие кредиты обходятся дороже, чем классическая ипотека под залог объекта кредитования. Помимо этого ссуды под залог имеющейся недвижимости выдаются с определенным дисконтом: самое большее на 90% ее оценочной стоимости, а чаще не больше чем на 70–80%. Оформляя два ипотечных кредита, придется застраховать два объекта залога — это еще дополнительные расходы. Такие программы в том или ином варианте есть у Абсолют-банка, Росбанка, СБ-банка, Русского ипотечного банка, Финсервиса и Собинбанка, ВТБ 24 и ИпоТекБанка.

Опасная перестраховка

Заключительным аккордом неразберихи на рынке ипотеки, царящей с начала года, стала концепция оздоровления рынка жилищных кредитов, озвученная в июне Минэкономразвития. Заемщиков хотят обязать страховать еще и свою ответственность перед банками на случай невозврата кредита. Получается, что в дополнение к пакету из трех страховок, который требуется для получения ипотечной ссуды, заемщику придется покупать еще одну — на случай, если первые три не помогут. Расходы на страхование и без того обходятся недешево. А введение новой страховки вполне способно оказаться той соломинкой, которая сломает спину заемщику, тянущему на своем горбу все банковские риски.

Госструктуры почему-то озабочены банковскими рисками сильнее самих банков, которых нынешний статус-кво вроде бы вполне устраивает. Более того, некоторые готовы рискнуть, чтобы привлечь новых клиентов. Например, ДельтаКредит с февраля этого года внедрил технологию «Деньги в день сделки». В соответствии с нею заемные средства выдают сразу после подписания договора купли–продажи недвижимости, не дожидаясь регистрации сделки. Аналогичным образом упростили процедуру расчетов Банк жилищного финансирования и БТА-банк.

Это послабление играет большую роль для продавцов жилья и расширяет круг вариантов, доступных тем, кто покупает жилье в кредит. В подобных случаях дополнительный риск возникает из-за того, что, выдавая деньги до того, как недвижимость зарегистрирована на заемщика, банк фактически не имеет никакого залога.